2025 年 10 月，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》一发布，房地产领域就炸了锅 —— 喊了这么多年的 “房住不炒”，没出现在新规划里，取而代之的是 “推动房地产高质量发展”。这可不是说政策要松绑、让房价随便涨了，而是房地产行业要换赛道了：以前靠 “借钱拿地、快速盖房、赶紧卖房” 的粗放模式行不通了，接下来要拼的是建 “好房子”、走 “新路子”，这就是房地产下半场的核心逻辑。

一、政策转向：从 “控炒作” 到 “提质量”，其实是需求变了

“房住不炒” 从 2016 年提出来，核心就是不让大家炒房，让房子回归 “住” 的本质。过去这些年，各地出台了一大堆政策，比如限制买房资格、提高房贷利率、控制开发商借钱，目的就是按住投机炒作的苗头，不让房价涨得太离谱。经过这些年的调控，炒房的人少了，房价也稳住了，大家不用再担心 “今天不买，明天就买不起” 了。

现在 “房住不炒” 移出规划，不是说这个理念作废了，而是行业该往前迈一步了。以前大家买房，能有个遮风挡雨的地方就满足了，现在不一样了：房子要宽敞、要隔音、要环保，小区里得有电梯、有健身区，最好还有社区食堂、养老服务站。简单说，以前是 “有没有房住”，现在是 “住得好不好”。政策转向 “高质量发展”，就是顺着大家的需求来 —— 不再只盯着 “不让炒房”，更要盯着 “让大家住得舒服”。

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新政策的重点特别明确，就两件事：一是搞 “房地产发展新模式”，让开发商建房、借钱、卖房都更规范，别再搞那些高风险的操作；二是建 “好房子”，要求房子安全、舒适、绿色、智能。浙江已经抢先行动了，今年 10 月搞了个 “好房子” 展览，直接把样板间搬到现场，里面有低碳建材、智能安防，还有适合老人的扶手、适合孩子的活动区，让大家亲眼看看 “好房子” 到底长啥样，这就是未来买房的新方向。

二、新模式待解：告别 “三高”，开发商不能再 “赚快钱” 了

“构建房地产发展新模式” 这话其实好几年前就提了，但到底啥是 “新模式”，大家一直在摸索。不过有一点肯定的是，以前开发商那种 “高负债、高杠杆、高周转” 的玩法，彻底行不通了。

那新模式该咋玩？目前来看，主要有三个方向，都特别实在：

1. 不再盲目盖新房，重点盘活老房子 补短板

以前开发商都扎堆盖刚需小户型，导致有些地方房子没人买，而大家想要的大户型、养老房、租赁房却不够。现在不一样了，一方面开始搞 “城市更新”，把老旧小区、城中村改造升级 —— 比如给老小区装电梯、换水管、建社区食堂，让老房子变好住；另一方面，根据大家的需求补房子缺口，比如多建一些大户型的改善房、适合年轻人的租赁房，不再搞 “一刀切” 盖房子。

2. 开发商借钱更规范，不再只靠银行

以前开发商借钱主要靠银行贷款和卖房的预售款，风险全押在银行和购房者身上。现在鼓励更多元的融资方式，比如 REITs（简单说就是把商场、公寓这些资产打包成理财产品卖掉，回笼资金），还有股权融资（让别人投资入股，一起搞开发）。这样一来，开发商不用只靠借钱过日子，资金压力小了，风险也分散了，也能更专心盖好房子。

3. 期房可能越来越少，现房会成主流

以前买期房，就是房子还没盖好就交钱，很容易遇到 “烂尾” 风险。现在多地开始试点 “现房销售”，就是房子盖好验收合格了再卖，购房者能亲眼看到房子的样子，交钱就能拿钥匙，再也不用担惊受怕。“十五五” 规划也提到要 “完善销售环节制度”，以后现房可能会越来越多，对购房者来说，这可是实实在在的保障。

三、“好房子” 成核心：以后买房，“住得舒服” 比啥都重要

以前买房，大家最关心的是地段好不好、面积够不够大。现在不一样了，“好房子” 的标准变了，重点看这几点：安全、舒适、绿色、智能，说白了就是住得放心、舒心、省心。

啥叫 “好房子”？举几个例子你就懂了：墙体隔音效果好，不会被邻居家的声音吵到；窗户用的是隔热玻璃，夏天不用开太多空调，冬天也暖和；小区里有充电桩，方便电动车充电；电梯里装了应急呼叫器，老人孩子遇到问题能及时求助；家里有智能家居，能用手机控制灯光、空调，出门忘了关灯也能远程关掉。

现在开发商也开始转变思路了。比如浙江的绿城，最近盖的房子不仅用了低碳建材，还在社区里配了 “智慧养老站”—— 老人在家按一下呼叫器，社区医生几分钟就能上门；还有 “四点半课堂”，孩子放学没人管，能在社区里写作业、参加活动。这种既懂房子又懂生活的项目，一开盘就被抢着买，比同区域的其他房子卖得好太多。

而且国家也在帮大家把关 “好房子”：出台了《住宅项目规范》，要求新建住宅必须装新风系统、留适老扶手；对盖 “好房子” 的开发商，还会给补贴，比如允许多盖点面积、减免部分税费。以后 “好房子” 不再是高端楼盘的专属，普通小区也能享受到这些配置。

四、市场分化加剧：以后买房，“选对” 比 “早买” 更重要

以前买房，不管在哪个城市、买啥样的房子，好像都能涨，大家都想着 “早买早赚”。现在不一样了，房地产市场会越来越 “分化”，简单说就是 “好城市 好房子” 才值钱，其他的可能很难再涨价，甚至会贬值。

啥是 “好城市”？就是那些有人口流入、有产业支撑的城市，比如长三角、粤港澳、成渝这些核心城市群里的大城市。这些城市工作机会多，年轻人愿意来，对房子的需求也稳定，房子自然更保值。而那些人口越来越少、产业没活力的三四线小城，房子可能会越来越难卖，价格也很难涨起来。

开发商也看明白了这一点，现在拿地都扎堆往核心城市去。比如中海、绿城这些大开发商，大部分钱都花在上海、北京、杭州、深圳这些城市，就是因为这些地方的房子好卖，而且大家愿意为 “好房子” 买单。

对咱们购房者来说，以后买房可不能盲目跟风了，得记住两点：一是优先选 “现房” 或者口碑好的开发商，别踩 “烂尾楼” 的坑；二是优先选核心城市的改善性住房，比如大户型、配套全的小区，这些房子不仅住得舒服，以后想卖掉也更容易。比如深圳核心区的一个 “好房子” 小区，二手房价比旁边的普通小区高 15%，而且很快就能卖掉，这就是 “好房子” 的价值。

五、对所有人的建议：适应变化，把握新机会

无论是开发商、购房者还是地方政府，都得跟着房地产下半场的新逻辑走，才能不吃亏：

1. 房企：别再只想着盖房子，要学会 “服务生活”

以后开发商不能只靠卖房赚钱了，得把精力放在产品和服务上。比如多研究大家的居住需求，盖适合老人、孩子的房子；延伸服务链条，比如运营社区食堂、提供家政服务、管理小区配套商业，靠长期的服务收入赚钱。招商蛇口已经这么做了，现在商业运营的收入越来越多，就算卖房收入有波动，企业也能稳得住。

2. 购房者：买房优先看 “确定性” 和 “品质感”

别再被 “涨价”“炒房” 的说法忽悠了，买房首先要考虑 “能不能顺利拿到房”，所以现房或者靠谱开发商的期房才值得选；其次要考虑 “住得好不好”，多关注小区的绿化、物业、配套设施，这些细节直接影响未来的生活质量。如果是改善住房，120-144 平方米的大户型、南北通透的房子更受欢迎，保值能力也更强。

3. 地方政府：别再靠卖地赚钱，要靠 “造好环境”

以前地方政府靠卖地收入支撑财政，现在这种模式难以为继了。以后要重点搞城市更新，把老旧城区盘活；多建学校、医院、公园，完善公共服务配套，让城市更宜居，吸引更多人来定居。杭州就是个例子，通过建设 “未来社区”，完善智慧医疗、优质教育，不仅让居民住得舒服，也带动了房地产市场的健康发展。

结语：房地产下半场，“稳” 和 “好” 才是关键词

“房住不炒” 移出 “十五五” 规划，不是房地产行业的 “松绑信号”，而是 “转型信号”。以后的房地产市场，不会再有 “买啥都涨” 的奇迹，也不会再有 “高风险赚快钱” 的机会，取而代之的是 “稳” 和 “好”—— 房价稳、市场稳，房子的品质好、居住体验好。

对普通人来说，这是好事：不用再为房价涨跌焦虑，能买到更舒服、更安全的房子；对开发商来说，虽然不能再赚快钱，但只要用心盖好房子、做好服务，就能在市场上站稳脚跟；对整个行业来说，只有回归 “住” 的本质，才能实现可持续发展。

房地产下半场已经开启，告别 “三高” 粗放模式，迈向高质量发展，这既是行业的必然选择，也是咱们每个人对美好生活的期待。未来的房子，会真正成为 “有温度的家”，而不是投机炒作的工具，这才是房地产行业最该有的样子。

发布于：江西省